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Ein Praxis- und Karriereleitfaden für das Management privater Immobilienfonds
These are the companion files of Der Immobilienfonds-Portfoliomanager by Julian R. Sterling.The book on Amazon →
Eine Excel-Arbeitsmappe, jetzt überarbeitet, und um sie herum: ein leeres Modell für Ihren eigenen Fonds, dreizehn Arbeitsunterlagen zum Ausdrucken, vierzig Fragen, die sich selbst bewerten, und drei Fälle, die das Buch nicht rechnet. Anhang E des Buches endet mit neun Fragen, die in einer deutschen Struktur beantwortbar sein sollten. Die neunte lautet: „Wie ist der Rückgabebestand über die kommenden zwölf Monate verteilt, und welche Liquiditätsquellen decken ihn?“ Es ist die einzige der neun, die sich nur mit einer Rechnung beantworten lässt. Die Arbeitsmappe führt sie aus. Alles ist kostenlos. Nichts steht hinter einer Anmeldung, und nach einer E-Mail-Adresse wird nicht gefragt.
Die überarbeitete Arbeitsmappe, das leere Modell, die Arbeitsunterlagen, die vierzig Fragen, die drei Fälle und die Lies-mich-Datei. Jede Gruppe weiter unten lässt sich auch einzeln herunterladen. Zuletzt überarbeitet am 24. September 2026.
Optional. Wird eine Arbeitsmappe auf dieser Seite korrigiert oder kommt ein neues Fallbeispiel hinzu, erhalten Leser auf der Liste eine E-Mail, dazu eine kurze Nachricht, wenn ein neues Buch erscheint. Für die Downloads ist sie nicht nötig.
In die Leserliste eintragenBetrieben von MailerLite, außerhalb dieser Website. Wie Ihre Adresse verwendet wird (auf Englisch).
Anhang F · Kapitel 8, 9 und 10, Anhang E
Der Bestand, den eine Warteschlange verlangt, ist nicht die gesetzliche Mindestquote. Die Rückgabefrist gibt zwölf Monate Vorlauf; ein Immobilienverkauf braucht davon sechs. Was im blinden Fenster dazwischen fällig wird, muss aus Mitteln bezahlt werden, die heute schon da sind — und bei diesem Fonds liegen dort 102 der 130,5 Millionen. Die Mappe rechnet den ganzen Fonds für 241 verschiedene Anfangsbestände durch und liest ab, welcher gerade noch hält: 13,2 Prozent statt der gesetzlichen fünf.
Und zwei Prozentpunkte davon gehören dem Manager nicht. Ohne Zeichnungen — nicht Rückgaben in Panikhöhe, sondern schlicht kein neues Geld — verlangt derselbe Rückgabebestand 132,0 Millionen statt 114,5. Der Fonds hält 120. Er liegt 5,5 Millionen über der einen Anforderung und zwölf Millionen unter der anderen, und der Unterschied ist Geld, das ihm niemand zugesagt hat.
An der Kreditgrenze bringt ein verkaufter Euro siebzig Cent. Kapitel 9 sagt, der Manager müsse notfalls verkaufen; Anhang E sagt, der Kredit dürfe dreißig Prozent des Verkehrswerts nicht überschreiten. Ein Verkauf verkleinert die Bemessungsgrundlage, also muss anteilig getilgt werden: Für 100 Millionen nutzbare Liquidität sind 142,86 zu verkaufen. Bei einer Kreditquote von vierzig Prozent ist der nutzbare Erlös negativ — ein Fonds in diesem Zustand kann sich nicht mehr aus einer Klemme herausverkaufen.
Eine Abwertung bringt dem Fonds Liquidität — bis zu einem Drittel. Weil die Rückgabe zwölf Monate im Voraus in Anteilen erklärt und zum Anteilwert des Zahltags bedient wird, wird die Warteschlange billiger, wenn der Wert fällt. Dem steht die Zwangstilgung entgegen. Beide Effekte sind linear und zeigen in entgegengesetzte Richtungen; ihr Knick liegt bei 16,67 Prozent — auf die Dezimale genau der Kredit-Headroom aus Kapitel 10, den das Buch dort als Solvenzgröße ausrechnet und hier als Liquiditätsgröße braucht, ohne die beiden je nebeneinanderzustellen. Die Nullstelle liegt in geschlossener Form bei einem Drittel.
Und die Gefahr sitzt nicht in der Bewertung. Der Stresstest aus Kapitel 9, in seinen drei Schritten ausgeführt: Von zehn Szenarien hält genau eines den Fünf-Prozent-Boden — neun davon rechnen ohne neue Zeichnungen. Deren Ausbleiben allein drückt die Liquiditätsquote auf 1,04 Prozent; eine zusätzliche Abwertung um zehn Prozent hebt sie auf 2,0, ein zusätzlicher Mietausfall von fünfzehn Prozent drückt sie auf 0,26. Einzeln gerechnet, mit laufenden Zeichnungen, hebt die Abwertung den Tiefpunkt auf 6,47 Prozent, und der Mietausfall allein reißt den Boden. Dazu die Zahl, die Kapitel 9 verspricht und nie nennt: Der Cash Drag reicht von 11,0 Basispunkten am gesetzlichen Boden bis 107,8 an der Obergrenze, und der Puffer über dem Boden rechnet sich, wenn eine Belastungsphase häufiger kommt als einmal in 3,2 bis 4,9 Jahren, nicht „gut vier“. Neun Blätter, sechsundfünfzig Kontrollen.
Arbeitsmappe herunterladen776 KBGehen Sie auf Blatt 4 und lesen Sie die Zeile für sechs Monate Verkaufsdauer, einmal mit und einmal ohne Zeichnungen. Dann ändern Sie die Verkaufsdauer auf Blatt 1 und beobachten Sie, wo die Kurve aufhört zu steigen: Ab acht Monaten ändert sich mit Zeichnungen nichts mehr, weil die Masse der Warteschlange bis dahin bedient ist. Die Verkaufsdauer ist genau so lange eine Stellschraube, wie sie kürzer ist als der Schwerpunkt der Warteschlange. Ohne Zeichnungen gilt das nicht: Dort steigt die Anforderung bis zum zwölften Monat weiter, auf 150,5 Millionen. Danach setzen Sie Ihre eigene Warteschlange auf Blatt 2 ein — alles danach ist Formel.
Sie sagt Ihnen nicht, wie oft eine Belastungsphase eintritt. Blatt 7 rechnet stattdessen aus, ab welcher Jahreswahrscheinlichkeit sich ein Puffer über dem gesetzlichen Boden rechnet — für diesen Fonds einmal in 3,2 Jahren, wenn der Notverkauf bei der heutigen Kreditquote stattfindet, einmal in 4,9, wenn er an der Kreditgrenze stattfindet — und gibt Ihnen die Einschätzung zurück. Und sie ersetzt keinen Blick ins Gesetz: Alle Schwellen, Quoten und Fristen stammen aus Anhang E und stehen unter demselben Vorbehalt. Sie sind Gegenstand laufender Gesetzgebung. Prüfen Sie jede Zahl, auf die Sie sich stützen wollen, am geltenden Gesetzestext.
Die Arbeitsmappe mit geleerten Eingaben. Setzen Sie Ihren Fonds und Ihre Warteschlange ein; das Kontrollblatt zählt, was noch fehlt, und prüft, was für jede Eingabe gelten muss.
Anhang F · Kapitel 8, 9 und 10
Die Bilanz des Fonds, die gesetzlichen Grenzen, Ertrag und Kosten, die Zeichnungen, die Verkaufsdauer und der Abschlag, der Rückgabebestand der zwölf Monate, die Lücke im Stressfall und die Kreditquote beim Notverkauf. Solange eine Eingabe fehlt, bleiben alle Blätter leer. Danach rechnet die Datei den Monatsverlauf, den Bestand, den Ihre Warteschlange bei jeder Verkaufsdauer verlangt, mit und ohne Zeichnungen, den nutzbaren Erlös eines Verkaufs, Knick und Nullstelle der Abwertung, den Preis des Puffers und zehn Stressszenarien mit drei Einzeltests. Raster, Achsen und Szenarien bleiben stehen.
Die Eingaben des Buches stehen in einer Textdatei im Archiv. Tippen Sie sie wieder ein, und die Datei liefert 5,47 Prozent im Monat 8, 114,5 und 132,0 Millionen, den Knick bei 16,67 Prozent und die Nullstelle bei einem Drittel.
Leeres Modell herunterladen213 KBDreizehn Seiten zum Ausdrucken und Ausfüllen. A4, mit Rändern, die auch für US Letter reichen.
Kapitel 5 bis 15 · Anhänge B, C und E
Die rollierende Liquiditätsplanung mit frei verfügbarer und gebundener Liquidität. Der Rückgabebestand der nächsten zwölf Monate, in Anteilen erklärt, mit dem blinden Fenster und den Quellen, die ihn decken. Der Liquiditätsstresstest in drei Schritten, jede Belastung einmal mit und einmal ohne Zeichnungen. Der Covenant-Headroom je Finanzierung mit dem bindenden Engpass. Die fünf Fragen vor der Unterschrift einer Finanzierung und das Fälligkeitenprofil. Der Risikorahmen mit Warn- und Handlungsschwellen und den Übertragungswegen. Das Fonds-Dashboard auf einer Seite mit den ersten 90 Tagen. Die Prüfung vor der Zusage mit der Renditebrücke. Die Quartalsüberwachung mit der Liquiditätsbereitschaft und dem Preis des Puffers. Die Prüfung vor dem Verkauf. NAV-Brücke, Renditeattribution und Kommentar. Der Reporting-Kalender, rückwärts geplant. Und die neun Fragen des deutschen Rahmens als Antwortbogen.
Die Unterlagen herunterladen40 KBEine Arbeitsmappe, die sich selbst korrigiert. Antworten Sie in die gelben Zellen; die Bewertung erscheint, während Sie tippen.
Alle Teile des Buches
Sechs zu Fonds, Struktur und Kapital, sechs zu Portfolio und Objekt, acht zu Bewertung, Liquidität und Fremdkapital, sechs zu Risiko, Reporting, ESG und den ersten 90 Tagen, acht Zahlen aus Anhang F und sechs zu den drei Fällen unten. Zahlen werden auf eine Toleranz bewertet, Auswahlfragen auf den Buchstaben, und das Ergebnisblatt zählt Ihre Fehler Teil für Teil: Das ist Ihre Wiederholungsliste.
Nichts ist versteckt. Das Lösungsblatt enthält jede Antwort, jede Toleranz und die Begründung jeder Antwort.
Die Fragen herunterladen19 KBNeues Material, keine Wiederholung: drei Situationen, die die Kapitel benennen und nie beziffern. Jeder Fall ist eine Arbeitsmappe — die Notiz auf dem ersten Blatt, das Modell dahinter, die Kontrollen am Ende. Setzen Sie Ihre Zahlen ein, und jeder Befund rechnet sich neu.
Kapitel 5 · Fall eins
Kapitel 5 verlangt, die erforderliche Objektrendite rückwärts durch Hebel, Liquidität und Kosten zu rechnen, und nennt die Rechnung „illustrativ“. Durchgerechnet: Ein Objekt mit fünf Prozent, zur Hälfte zu 3,5 Prozent finanziert, bringt dem Anleger 4,75 Prozent; ein Versprechen von fünf Prozent netto verlangt 5,14 Prozent vom Objekt, mit der Liquiditätsquote aus Anhang F 5,26. Jeder Punkt Objektrendite bewegt netto 1,8 Punkte.
Kapitel 10 und 11 · Fall zwei
Kapitel 11 erzählt das Quartal eines Fonds mit acht Objekten, 58 Prozent Auslauf und 65 Prozent Grenze; Kapitel 10 sagt, der kleinere von LTV- und Deckungs-Headroom sei der bindende Engpass. Gerechnet wird beides nicht. Hier: Der engste Abstand liegt nicht bei den abgewerteten Büros, sondern bei einem anderen Objekt, 7,69 Prozent gleichmäßige Abwertung bis zum ersten Bruch. Im kombinierten Stress reißt kein Covenant, aber zwei Objekte binden plötzlich an der Zinsdeckung, und „moderat senken“ heißt 0,63 Millionen, 8,5 Prozent der Ausschüttung.
Kapitel 9 · Anhang F · Fall drei
Kapitel 9 nennt den Rücknahmeabschlag, der die ausgelösten Verkaufskosten spiegelt, und beziffert ihn nicht. Am Fonds aus Anhang F: Unter der Kreditgrenze ist der faire Abschlag genau der Verkaufsabschlag, 12 Prozent; an der Grenze 12 / 0,70 = 17,14 Prozent. Und er springt nicht erst beim Headroom von 16,67 Prozent Abwertung, sondern schon bei 12,67, weil der Notverkauf selbst die Bemessungsgrundlage verkleinert.
Die drei Fälle herunterladen39 KB| Bernsteinfarben | eine Eingabe — diese dürfen Sie ändern |
| Grau | eine Formel — diese nicht überschreiben |
| Blatt 4 und 8 | rechnen den ganzen Fonds je Zeile neu durch — ohne Makros |
| Blatt 9 | sechsundfünfzig Kontrollen; mehrere prüfen dieselbe Größe auf zwei Wegen, die letzte Zeile meldet ALLE OK |
| Alle Mappen | das letzte Blatt prüft, was für jede Eingabe gelten muss, und endet mit ALLE OK |
Der Fonds ist erfunden, wie alle Beispiele des Buches. Die Zahlen sind so gewählt, dass ein Leser sie nachbauen kann: Der Anteilwert ist genau zehn Euro, die Warteschlange genau fünfzehn Prozent des Fondsvermögens, der Kredit-Headroom genau ein Sechstel, die Nullstelle genau ein Drittel. Nichts hier ist Rechts- oder Steuerberatung.
Die Arbeitsmappen öffnen sich in Microsoft Excel, LibreOffice Calc, Google Sheets und Numbers. Sie verwenden keine Makros und keine Add-Ins, es muss also nichts freigegeben werden. Wenn Ihr Tabellenprogramm beim Öffnen anbietet, Verknüpfungen zu aktualisieren, lehnen Sie ab — es gibt keine.
| 24. Sep. 2026 | Die Arbeitsmappe des Buches überarbeitet: Der Puffer über dem Boden rechnet sich bei einer Belastungsphase häufiger als einmal in 3,2 bis 4,9 Jahren, nicht „gut vier“ (die Siebzig-Cent-Regel greift bei 25 Prozent Kreditquote erst ab 166,67 Millionen Verkauf, und der Abschlag mindert den Erlös); die Rangfolge des Stresstests richtig zugeordnet (neun der zehn Szenarien rechnen ohne Zeichnungen, drei Einzeltests ergänzt); der laufende Nettoertrag, der die Warteschlange mitdeckt, beträgt 19,95 statt „rund 36“ Millionen; die Verkaufsdauer auf Blatt 1 wird jetzt gelesen. Sechsundfünfzig Kontrollen. Neu: ein leeres Modell, dreizehn Arbeitsunterlagen, vierzig Fragen, die sich selbst bewerten, und drei neue Fälle. Die Arbeitsmappe lässt sich jetzt auch einzeln herunterladen. |
Die englischsprachigen Titel mit Begleitdateien. Die vollständige Liste steht auf der Autorenseite.
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